绿城服务杨掌法：我们为何是行业“另类”
绿城服务集团有限公司董事会主席杨掌法中房报记者 梁笑梅 北京报道“行业中有很多人认为我们是‘另类’。”4月20日，绿城服务集团有限公司（以下简称“绿城服务”，02869.HK)董事会主席杨掌法在接受中国房地产报记者专访时说。疫情三年，物业风口来临的时候，公司顶住了压力，不进行收并购，做好自己的基础服务。“在那段时间，我们显得与这个行业主流格格不入。”很多物业企业在后疫情时代，因为大肆收并购而尝到“苦果”，低头做服务的绿城服务受到的影响并不大。相对2021年的高速驰骋，2022年物业行业低位运行。受关联房地产企业、市场等多重因素影响，2022年绝大部分上市物业企业的业绩报告普遍不太好看，绿城服务业也并不例外，面临成本上升利润率下降的问题。“经过对2022年业绩的复盘，发现我们在成本管控这块做得确实不太好。”杨掌法说，2023年要全面地提升经营质量，尤其是加大应收款的收取，公司因此也成立了专案小组，做成了专题，对物业以及各专业公司的应收款的收取作为2023年的重点工作，加大成本管控，实现全面意向管理，把物业服务和各项专业服务的成本模型进行全面的评估，实现收入、利润和现金流的均衡发展。为了寻找破局之道，杨掌法在近期拜访了多家快递企业的负责人。从他们的运营模式中杨掌法找到了一些“灵感”。“第一，在科技方面的应用。物业企业要进行数字化转型；第二，就是通过激励机制，如何让员工能快起来；第三，要应用现有的科技设备来提高工作效率。”绿城服务对未来仍保持初心。杨掌法认为，经过三年，整个经济形势、房地产形势处在下行的前提下，要将为更多人提供更好服务作为市场拓展的一个基本策略，将进一步地加大城市基层治理和民生工程以及生活配套业提供更多的服务。”在杨掌法看来，物业行业至少3年到5年的时间才能够恢复到行业的正常水平。这期间，很多物业企业现在要解决各自的问题。“我们是市场化物业企业”中国房地产报：疫情三年，在资本追捧下，物业企业掀起上市热潮。随着大量物业企业进入资本市场，这个行业似乎陷入到了通过收并购优质的标的企业来支撑自身业绩高速增长的“怪圈”？杨掌法：那个时候各个物业企业高歌猛进，无所不能。大多数上市物业企业都在试图通过收并购优质的标的企业来支撑自身业绩高速增长。很多物业企业通过PE倍数，收并购来快速扩张规模，提高自己的股价、市值。所谓风口来的时候猪都会飞，物业行业那个时候真是这样。那段时间我们对物业行业的发展是很担忧的。担忧的原因在于物业行业没有在认真做服务，一味追求市值以及规模。中国房地产报：现在行业更加理性，不再是所谓风口来的时候猪都会飞的时代了。未来物业企业的关注重点是什么？杨掌法：我觉得疫情这三年其实最大的变化是行业从不理性回归到了理性，回归到了这个行业的本源。这个本源就是以客户需求为中心。因为有需求才有这个行业的业务，才有服务的内容和产品。当大家都觉得现在物业行业越来越难做，我并不这样认为，我觉得这个行业更加容易做。诚然，疫情带来了一些困难，但也衍生了一些新的需求，我们要抓住需求提升内功。未来物业企业应该回归行业初心，不要再本末倒置。中国房地产报：物业企业上市一度被认为是向关联房地产企业输血，也曾被当作房地产企业的现金“奶牛”。因此，物业行业风口不再的时候，这些物业企业遭受到了前所未有的“重创”，如何看这些物业企业的破局之道？杨掌法：我把上市物业企业分为三大类。第一类是央企旗下的物业企业，主要以保利物业、中海物业、华润万象生活为代表。第二类是房地产企业旗下的物业企业，主要以碧桂园服务、恒大物业、融创服务为代表。第三类就是以绿城服务为代表的市场化物业企业。其中，第二类企业就最容易受到关联房地产企业的影响。主要原因有两个方面，一是一些房地产企业自身难保，无法给予物业企业支持。二是大量收并购带来的商誉减值及无形资产减值，也给物业企业自身业绩带来了影响。因此，这些物业企业的破局之道有两条，一是物业行业重新回到风口，二是物业企业回归本源，但他们需要一段时间解决收并购带来的后遗症，因此还需要经历较长的一个过程。“降本增效”向快递行业取经中国房地产报：2022年业绩报告，大部分上市物企陷入增收不增利，我记得你们在业绩上说过，是收入增幅下降叠加成本上升，对你们的盈利状况带来了一定的影响。对于成本控制这块，你们有什么好的方法？杨掌法：我们去年对于成本这方面做得确实不够好。最初的想法是想通过员工薪酬来提高工作效率，那个时候我们把项目上所有基层员工全部进行加薪，平均增加了9.8%。但换来的结果是成本上去了效率没有提高。因此，到了去年第三季度，我们发现是管理出了问题。从去年第四季度开始，我们把员工薪酬的提升和效率的提高，并在一起来抓。还有一个特殊情况是，每年12月是收费的高峰期，但去年年底因为疫情放开，精准防疫，每天做核酸，物业收缴费反而降低了，这也给盈利带来了一定影响。因此，2023年，绿城服务将加大成本控制，实行全面预算管理，对物业服务和各项专业服务的模型进行全面评估，实现收入、利润和现金流的均衡发展。中国房地产报：你们在降低成本的同时，如何提高利润率？杨掌法：一是通过管理。要通过粗放型管理转向精细化管理。二是要应用科学技术。其实我们这个行业利润比较低，但其实人员的浪费也挺大的，用科学技术来提高我们的工作效率。三是要有好的机制。快递行业在这方面做得值得我们去学习。第一，他们在科技方面的应用。他们在通过数字化、信息化的转型来推动接单派单的准确和快速高效的应用，因为我们服务业也一样，例如一定要用信息化，数字化来做到为业主实时报修。第二，就是通过激励机制，如何让员工能快起来。第三，要应用现有的科技设备来提高工作效率。比如，我们减少了人力的投入，一些工作用扫地机器人来解决。不过，我们这个行业还有很大提升空间。不受资本市场影响坚持长期主义中国房地产报：绿城服务收入主要来自物业服务、园区服务、咨询服务、科技服务等四个业务板块。值得一提的是，科技服务的毛利率是四大业务中最高的，毛利率达到40.9%。未来，这四大业务会如何分布？杨掌法：与其说是四大业务板块，详细来讲我们分为了八大专业公司。康养和教育这两条线还在全面摸索，前期投入爬坡会长一些，但这两块业务我认为从长远看一定是有商业模式的。借鉴汽车4S概念,我们成立了绿城房屋4S公司，专为业主家人解决房屋的“疑难杂症”，预计今年实现10亿元的收入。还有科技服务，我们主要做两块产品，一块就是物业服务系统转型，另一块是全域数字化，这也是浙江省政府一直在推的城市数字化建设。中国房地产报：绿城服务预计2023年收入增速在20%~25%区间之内，核心经营利润增长在20%~25%，保持利润跟收入的均衡增长。毛利率保持在16.5%~17.5%，全年新签项目合同保持在55亿元。你们通过哪些方式去实现这些指标？杨掌法：2023年市场拓展的规模会达到60亿元。2023年会在维持前两年发展的基础上，更加注重市场拓展的质量，包括拓展的优质区域、优质城市和优质项目，公司不会以量取胜，更多还是围绕公司发展战略来进行市场拓展，聚焦到核心城市、核心客户当中，市场拓展坚持长期主义。中国房地产报：从今年的业绩会上看出，大部分企业在谨慎对待收并购，你们对这块有什么计划和想法？杨掌法：不受资本市场的影响，不会为了追求短期规模以及市值而影响我们自己的战略和定位。我们会坚持长期主义，坚持自己的核心价值观。
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